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北京楼市新政让

日期:2017/03/17类型:行业新闻
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“317新政”给楼市迅速降火—— 一单首付抬高,后面几单换房业主都跟着乱套了。

3月17日,北京发布加强版楼市调控措施,认房又认贷、抬高二套房首付、缩短贷款年限,楼市自周六开始迅速降温。在这其中,北京二手房市场最常见的“连环单”也是最受冲击的。

所谓“连环单”,就是指为了换新房,卖掉老房子,一边买一边卖。由于北京二手房市场常常“三、四连环”,有时更是“七八连环”,因此一环掉链子,后面几套都跟着受影响。业界分析,“连环单”踏空,或引发二手房市场新一轮违约潮。


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春节后,京城二手房市场再度升温。成交量攀升,大批房源也进入提价进行时。刘双(化名)就是这时候卷入换房潮的。她以不到300万元的价格卖掉了自己的一居室,转身投入新战场,争夺劲松一栋450万元的两居室。


不料,在老房子签约成交后不久,“317新政”出台。按照去年“930新政”划定的首付比及“认房不认贷”政策,此前她还算首套房,非普宅首付需4成;而“317新政”之后,在“认房又认贷”背景下,虽然首套房贷已还清、且售出,但因有贷款记录,她被瞬间划入二套房购房人群,最低首付攀升至8成。


也就是说,如果按照实际成交价计算,她需要准备的首付款已从180万涨到360万,甚至已经超出了卖老房子的钱。由于实际中网签价会低于实际成交价,而银行贷款又依据网签价计算,首付往往会高过360万元。如果网签价设置为400万,她实际只能贷款80万元,剩余370万才是真正的首付。


这一单的影响远不止她自己,甚至牵扯到了后面连续几单。比如,她看中的这套两居室,房主小陈也要换房。谈判多时,刘双连意向金都交了,如今却不得不放弃。小陈要换的是一套报价600万的海淀学区房。按照以前的标准,如果顺利以450万元卖掉老房子,她已经交了75%的首付,只再贷150万元;而今,老房子没成交,新房子还需再筹30万元。


“一单断了,一连串交易都影响了。”海淀区魏公村一房屋中介负责人告诉记者,北京二手房市场存在大量的连环单交易,一单卡着一单,一单没成往往影响着后面几单能不能卖出去。以他负责的区域举例,八成以上都是连环单。少的是连三四单,多的则是连七八单。


中介:突上门“抢”靠谱房源


房子挂出去1个多月后,准备卖房的小苏在这几天突然开始繁忙接待中介门店经纪人。


一天的时间,区域内十几个门店的中介经纪人抢着到小苏家里看房,甚至每一个角落都要走遍,这在“317新政”前是从未发生的。“都没带看房人,就说是为了深入了解房子情况。”而中介方面则告诉他,受到楼市新政影响,已经有业主陷入观望。房源减少,因此一部分确定要卖的房子成了重点销售的抢手货。


而这些观望的卖房人中,也有部分是受到连环单的影响。一位中介门店负责人向记者透露,约有20%的业主有意放缓交易,建议中介不作为重点推荐销售的房源,“首付抬高了,卖房款买不到自己想要的房子了,于是卖房计划也就暂时搁置了。”


进入3月之后,北京楼市连续两周成交出现回升,但是“317新政”使这一趋势难以持续。亚豪机构副总经理任启鑫分析,从北京市场来看,二手市场反应更为直接和明显,调控后第二天即3月19日二手住宅成交仅224套,而在调控前5天的成交量还保持在千套左右。鉴于目前北京住宅市场的价格水平,非普宅所占比重非常大,因此此次“认房又认贷”的严格规定,使得二套房首付比例基本都达到80%,“去杠杆”的目的非常明确也极为有效。而随着二手市场成交逐渐冷却,“卖一买一”周期拖长,部分改善型的支付能力出现问题,将导致新房住宅市场的成交量出现下行。

买卖双方:再度陷入拉锯战

与去年的“930新政”相似,这次新政策之后,买卖双方也再度陷入了拉锯战。


来自链家的数据显示,3月11日和12日周末两天的带看量分别为56256次和49870次,而“317新政”实施后的首个周末——3月18日和19日则降到了37339次和35133次。


从安居客的浏览量来看,今年3月1日-3月16日浏览量同比去年同期增长量是5.3%,而从北京新政颁布当天(3月17日)到3月20日,同比去年同期浏览量增长高达38.8%。安居客首席分析师张波认为,新政前后流量的大幅变化代表大量用户开始关注房产,但这并不意味着未来成交量会同步上升,用户置业门槛的提高也会实实在在影响到购房者人数,“买卖双方都希望对方能让一步,现在是谁更着急谁才会让一步。”


伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,此次新政的实施是2016年930新政以来北京楼市的又一次加码、刹车,预计在目前的政策力度下,非急迫性的、支付能力较弱的购房需求将被延迟,春节后不断回升的楼市交易量在3月中旬后将再次出现明显回落。伴随购房需求的减少,交易量的回落,春节后有所抬头的房价也将再次企稳,前期房价涨幅过快、总价较高、户型较大的房源有望率先迎来价格的回落。